第21章 他山之石（2/3）

能够解决商业计划书的整体构想和关键内容，但是融资金额毕竟高达五十亿，需要充足的时间才能保证商业计划书从形式到内容都能达到专业水准，可是明天就得交活，心里没有十足的把握。

“其实问题很清楚”，候志国看出我的担忧，拍了拍我的肩膀说道：“你不用发愁。从专业上讲，这种体量的项目在可行性研方面就要大量的市场研究数据，从中找到能够支撑项目核心业态的市场基础。但是你我都清楚，项目的定位研究存在问题，比如说核心业态中的五星级酒店和高标准写字楼，是两个互补的业态，写字楼是基础，体现城市商务发展的水平。据我了解区域市场支撑高标准写字楼的城市商务基础并不扎实，所以高标准写字楼和城市商业基础之间出现了先有鸡，还是先有蛋的问题。你手中的资料显示支撑项目的基础是市府搬迁，对区域市场是长期利好，但是对本项目没有现实意义。我们都知道解决行政办公需求，市政府才能搬迁，因此行政办公不会释放写字楼需求，但是对区域写好字楼市场有刺激和促进作用，不过需求释放的时间很难预测，又没有现实的借鉴案例，缺乏可靠的数据研究和预测分析，才是这个项目最大的短板”。

我点了点头，说道：“第三方机构提供的项目可行性研究报告无法真正作为项目立项的基础。房地产飞速发展，住宅市场高涨，住宅项目的可行性研究已经成为一种模式化套用的模板。商业地产一直是通州房地产开发的短板，第三方机构没有案例经验，又无法解决基础研究，通常会套用住宅项目可行性研究报告的模板。业态规划大多体现领导意志，从而忽略了写字楼需求的市场特征，加上有关部门对这个项目期望很高，具有城市象征意义，高端就成为项目的必然属性。有关领导提出了一个令人无法反驳的理由：通州缺乏高端商务地产供给。”

“是啊”，墨霏插话说道：“我刚到bj组建广告公司时，通州新城的概念炒得火热，但是地价只有中心城的三分之一，想收获新城的红利把公司放到通州，结果找不到一个像样的办公场所，只能把公司落户东三环商圈。”

“没错，前些年通州失去了吸引高端服务业的机会”，候志国说道：“十五年前，中心城的办公楼成本飞速上涨，通州如果抓住机会建设几十万平米的办公物业，能吸引大批公司入驻通州，可是通州一门心思的开发住宅项目，错过提升城市产业的绝佳机会。经过十五年发展，生存下来的公司已有能力在中心区租用或是购买自己的办公楼。如今看来，通州商业地产可能需要十到十五年，等城市产业真正有了起色才能得到发展的机会，除非有我们不知道的利好消息。”

“cbd东扩是不是机会？”墨霏说道：“许多地产公司都宣传这个概念，似乎也有可能”。

“可能性不大”，我不假思索的摇了摇头，说道：“cbd东扩和市府搬迁是这个项目的定位基础，但是这两个定位基础不会带来真正的需求，对写字楼需求刺激和促进作用还是个未知数。除了本项目，运河西岸许多城市综合体已经开工，未来几年通州商业和办公物业供给会出现爆发式增长。在我看来，cbd东扩更像运河西岸的开发商提出的宣传噱头，相比市府搬迁对写字楼需求刺激和促进，虽然不可预测，但值得期待，cbd东扩完全是一个伪命题”。

“这个分析有道理，”候志国说道；“bjcbd形成具有自发性，当时正值bj办公物业匮乏，soho现代城、摩托罗拉大厦等办公物业组团形成后与国贸商圈产生互动，从而有了集群效应，才有了今天的cbd。通州想通过大规模增加办公物业供给，一下子迈过从无到有的发展阶段显然违背发展规律。商务办公集群的形成与城市产业快速发展密不可分。从目前的基础看，达到商务办公集群所需的产业基础需要花费很长的时间。”

越聊越清楚，越聊越绝望，这样下去怎么才能完交稿的任务，总不能告诉领导这个项目的所有研究都没有市场依据，我找不到说服自己，或者说服别人的办法。如果这样，还不如对领导说我干不了，请另请高明。

“怎么了？”墨霏看出我情绪不对，小声问道。

我叹了口气，说道：“越接近真相，感觉越绝望”。

“卫兄弟，没必要悲观，看我的”，候志国拿出手机拨通了一个电话。

候志国让下属找一份类似的项目融资性商业计划书，直接发到我邮箱。

“我知道聊下去帮不了你”，候志国放下电话对我说道：“我在这一行十八年，发现了一个有趣的现象：向有关部门、或是国企提供服务远比私企和外企容易，你在公司这么多年，应该明白我的意思”。

“当然明白，”我笑着点了点头，说道：“第三方服务机构想与这些单位合作愉快，关键要看要你是否明白决策人到底需要什么。大多数情况下，第三方机构只能作为传声筒把决策者的想法通过专业的方式说出来，以证明这些领导的眼光和水平。第三方机构提供的成果，基本上都是标准模板的产物，所谓定位不过是决策者的想法系统化与书面化的过程。”