第20章 撰写计划（3/3）

的是里面还有一部分集体土地分属两个行政村，短时间内很难完成征收工作。加国家严格的土地招、拍、挂流程，没有人敢拍着胸脯说这个项目可以一二级联动开发，公司虽然做了大量的工作，但是二级开发主体资格还没有完全落到公司名下。

在我看来，上述两个问题并不重要，即使拿不到二级开发主体资格也不要紧，只要顺利完成土地一级开发，完成土地上市交易，收入就能还清银行贷款。尽管知道这个项目的人都信心十足，但我心里清楚能不能赚钱要看区域市场能不能支撑二级开发完成的城市综合体。任何一个二级开发企业拿这个项目的二级开发主体资格，首先要看这个城市综合体承载的城市业态是否符合区域市场的需求。从目前的情况看不甚理想，作为bj郊区，通州的房地产开发虽然如火如荼，房价也翻着跟头往上涨，但是以住宅为主要产品的房地产开发无法带动城市产业的发展，睡城特征明显。虽然市政府搬迁到通州是未来几年影响通州的一件大事，但是行政产业迁移对于商业地产的支撑缺乏数据支持，政府大规模异地搬迁对迁入地带来的最终影响也缺乏借鉴案例。根据经验市政府东迁对项目的酒店和写字楼组团是个利好，但是能不能支撑数十万平米的此类物业同样缺乏数据支持。依托城市业态的数十万平米的综合商业组团，是这个项目面向市场赢利与否的重要因素，不仅是二级开发拿地的重要考虑因素，也是项目贷款申请的重要依据。对项目未来现金流的预期只是领导们的经验判断，没有经过严格及科学的市场调研和数据分析。加上这份计划书不是交给行政领导，而是一家商业银行，是融资成败的关键，时间紧迫，我感到压力山大。

一上午，要么在后院抽烟烧脑，要么在工位抓耳挠腮，计划书的框架已经成型，但是作为项目未来现金流的业态支撑却毫无进展，随着时间流失我开始焦灼起来。

转眼到了午饭时间，一上午紧张的脑力劳动，搞得我食欲全无。同事陆续去了食堂，我还在工位上苦思冥想，时间有限，为了交差方案的质量可以降低，但是不能有逻辑漏洞，光这一点就不容易。把方案做出来，按时交上去是一种态度，若没有方案提交，后果不堪设想。

正想着对策，电话响了起来，我看都没看直接用快捷键接通了电话。

“卫国，吃饭了吗？”电话中传来墨霏的声音，听到这个温柔的声音，昨晚的一幕就浮现在脑海，我强忍住心里翻腾的欲望，告诉她没有胃口，不想吃饭。

“不吃饭可不行，这样吧，我快到通州了，我去接你一起吃饭”。

“我不去吃了，要赶一份特别急的融资性商业计划书，弄了一上午，搞得我没一点胃口，计划书还是半成品”。我还是在公司做计划书吧，跟这个妖孽出去吃饭，万一经不住诱惑跑回家里做几次少儿不宜的事情，哪还有心思做计划书。